La valutazione di un hotel è elemento fondamentale per la conduzione di un buon affare. Ma in che modo si effettua una corretta ed efficace valutazione? Quali sono i metodi per giungere a una stima attendibile del prezzo di compravendita di una struttura alberghiera?
Premettendo che il tema è assai complesso, non possiamo che partire, per un primo approfondimento, da una evidenza: accade di sovente che i proprietari di hotel in vendita incarichino professionisti "tecnici" legati al mondo dell’edilizia residenziale (architetti, ingegneri o geometri) per la stima del valore dell’hotel; i metodi più frequentemente adottati da tali professionisti sono il metodo di stima del valore di mercato per confronto di parametri fisici, in particolare la superficie dell’immobile in mq, e in second’ordine per confronto tra transazioni comparabili.
È la scelta più proficua? Si tratta di un corretto modo di agire?
Le relazioni di stima
Al termine di ogni valutazione, il richiedente riceve una relazione di stima. Si tratta di report di decine di pagine con la descrizione accurata della proprietà oggetto di analisi, il suo stato di conservazione, le caratteristiche degli ambienti esterni. Il tutto è di norma corredato da foto, planimetrie, dati catastali, pareri tecnici su vincoli urbanistici e paesistici, dettagli sulle possibilità di ampliamento.
Insomma, si tratta di documenti evidentemente molto completi, che tra l’altro richiedono notevole impegno di tempo e riconosciute esperienze di coloro che ne curano l’elaborazione.
Chiarito quanto sopra, è altresì evidente che il cuore della relazione rimangano pur sempre i numeri. Il dato che spicca su tutti all’interno del report è, insomma, la stima del valore vera e propria; a buona ragione perché l’aspetto economico è sempre fondamentale, spesso essenziale per l’avvio di una negoziazione.
Purtroppo, è proprio su tale elemento che sorgono equivoci ed incomprensioni; e queste sono causate dal metodo di elaborazione della stima, metodo che risente di usi nazionali e che non tiene conto di standard applicati dagli operatori che agiscono a livello globalizzato sul mercato delle strutture alberghiere.
La stima del valore di mercato per confronto di parametri fisici
All’evidenza dei fatti, il metodo applicato nella determinazione della stima del valore della struttura alberghiera, adottato per la maggiore in Italia, si basa sul prodotto della superficie complessiva dell’edificio ed eventualmente dell’area scoperta, per il rispettivo valore a metro quadro.
Esaminiamo i punti di debolezza del metodo.
In primo luogo, il valore per metro quadro è frutto di valutazioni che sono tendenzialmente soggettive. Tale valore, infatti, è spesso desunto dal valore medio al metro quadrato di immobili presenti nella zona di riferimento, o ancora come valore desunto dalla banca dati OMI a cui spesso viene applicata una maggiorazione discrezionale.
Si osserva che il metodo sopra descritto non tiene conto che l’immobile alberghiero è un bene strumentale, con una specifica destinazione d’uso, direttamente impiegato nell’esercizio dell’attività imprenditoriale.
La stima del valore di mercato per confronto di transazioni comparabili
Quindi, nel tentativo di dare maggior precisione alla stima, alcuni professionisti tendono ad impiegare un altro metodo comparativo. Quest’ultimo presuppone di ricavare il valore di uno specifico hotel, con l’impiego del prezzo per camera, desunto dall’analisi di altre strutture simili che sono state oggetto di compravendita nel recente passato. Il metodo presenta il vantaggio di essere focalizzato sull’analisi del settore alberghiero ed inoltre, presenta semplicità di applicazione.
Anche tale approccio, tuttavia, è poco affidabile: l’hotel è di per sé una creatura “unica”, e normalmente una qualsiasi struttura è difficilmente paragonabile a qualche altra. Il ricorso frequente all’impiego di fattori di correzione per rendere omogeneo il campione degli hotel selezionati a scopo di campione di riferimento, comporta il rischio di deformare la stima di valore della struttura di interesse.
Infine, assumere come riferimento il prezzo di compravendita di un altro albergo conduce a sottovalutare gli elementi sottostanti che hanno portato alla conclusione di una negoziazione. Per esempio, gli acquirenti potrebbero aver avuto motivazioni speculative e aver approfittato di una situazione di difficoltà del venditore, oppure aver voluto adattare la struttura ad altro impiego. Da ultimo, i valori delle transazioni non sono sempre disponibili e affidabili e, in genere, il numero di transazioni nel campione è molto limitato, quindi sono poco rappresentative.
Il potenziale commerciale dell’hotel: il più importante elemento di valutazione
Considerato che immobile e attività esercitata nell’immobile sono due facce della stessa medaglia, ne consegue che le transazioni aventi per oggetto un hotel devono considerare immobile e relativa attività come entità complessa.
Tale formulazione ci induce ad affermare che nella stima del valore di un hotel il suo potenziale commerciale non può che essere al primo posto tra gli elementi che influenzano la stima del suo valore e quindi il prezzo di una compravendita. E, in termini ancora più pragmatici, è il profitto che il gestore di un hotel può trarre dallo specifico immobile destinato ad attività alberghiera a costituire l’elemento più congruo per giungere ad una stima puntuale ed affidabile.
Perfino nell’ipotesi di terreni edificabili, hotel dismessi o immobili da convertire, per cui sia previsto lo sviluppo per l’utilizzo ricettivo, la stima del valore dovrà tenere conto del potenziale prospettico dell’attività.
In via del tutto marginale ed esclusivamente per gli hotel a fine vita, per i quali è prevista la cessazione dell’attività commerciale, potrebbe essere più utile impiegare altri criteri per la stima del valore; tenendo conto tuttavia che la trasformazione di un hotel in un altro format immobiliare (si pensi al passaggio ad un uso residenziale, direzionale o commerciale) può avvenire solo a seguito di ristrutturazioni, spesso radicali e costose.
L’investimento è sostenibile se il prezzo è stimato con metodo adeguato
Dai paragrafi che abbiamo condiviso dovrebbe emergere in modo chiaro come la valutazione di un hotel è un’operazione complessa, che non può trascurare l’analisi prospettica della gestione alberghiera e le valutazioni del risultato economico ottenibile.
Conseguentemente, il percorso che può condurre all’individuazione di un valore di riferimento efficace dovrà tener conto delle condizioni di mercato, del target della clientela, della strategia, delle risorse da impiegare per conseguire specifici obiettivi.
Una volta approfondito e relazionato quanto sopra, si potrà procedere con la definizione dei ricavi ottenibili da un operatore "ragionevolmente efficiente" (Reasonably Efficient Operator REO). Da qui è necessario pervenire ad un conto economico prospettico riclassificato per individuare i margini operativi lordi e netti per giungere alla stima del valore della struttura attraverso il metodo della capitalizzazione dei redditi in un determinato arco temporale.
Tale approccio metodologico è indipendente rispetto al modello di business che l’investitore intende adottare (gestione diretta, locazione d’immobile, affitto d’azienda, contratto di management). Il risultato dell’analisi costituirà una immancabile ed attuale base di negoziazione con la controparte.
Concetto di operatore Ragionevolmente Efficiente
Quali sono le prestazioni che l’operatore ragionevolmente efficiente potrebbe raggiungere in futuro? Per determinare i ricavi e i costi sui quali elaborare il bilancio prospettico dell’hotel in esame, ci basiamo sui risultati medi degli hotel simili della zona (competitive set) nell’ultimo triennio pre-covid e su predeterminati scenari futuri. Nel nostro caso, il concetto di “ragionevolmente efficiente” coincide con quello di “mediamente efficiente”.
Le nostre opinioni
Noi di Stay Investment osserviamo che, specie in questo periodo storico segnato dalla pandemia, nelle negoziazioni il prezzo richiesto dal venditore ed il prezzo offerto dall’acquirente presentano differenziali molto importanti.
Ed ancora, osserviamo che le stime di prezzo di cui il venditore si avvale, sono basate su metodi che gli operatori internazionali non sono disponibili a considerare attendibili e che spesso lusingano il venditore, ma di fatto rallentano o bloccano anche sul nascere la conclusione della compravendita.
Suggeriamo pertanto di adottare metodi appropriati di stima del valore della struttura, conformi a standard ed usi internazionali: solo tali stime sono apprezzate da acquirenti istituzionali e finanziari, la cui ricerca di hotel presenta attualmente tendenza in crescita, con disponibilità finanziarie altrettanto considerevoli.