L’identikit dell’hotel ricercato

Ci sono diverse ragioni che spingono organizzazioni grandi e piccole a investire nell’ospitalità italiana. Ragioni economiche come l’ottenimento di un rendimento sul capitale investito, oppure strategiche come l’espansione nel mercato, o anche puramente emozionali.

Perciò l'hotel è visto sia come un asset class di investimento alternativo ad altri, sia come fonte di ricavi e utili, ma può anche essere considerato alla stregua di un’opera d’arte da possedere e mettere in mostra.

Qualsiasi sia il motivo dell’acquisto, il percorso da fare, dall’idea iniziale fino al giorno in cui si diventa proprietari dell'hotel, è lungo e dispendioso.

Noi abbiamo individuato nove tappe di questo percorso, da affrontare una per volta. Nei vari articoli del blog le trattiamo tutte. Qui ci occupiamo di uno dei temi della prima tappa, che partendo dalle ragioni dell’investimento, prosegue con la definizione dei requisiti dell’hotel ricercato.

La prima scelta da fare è quella relativa alla destinazione, intesa come città ben individuata (Roma, Milano, Firenze, Venezia, ecc.), come tipo di città (meta turistica, meta di affari, ecc.), o ambito territoriale (lago, mare, montagna, ecc.).

Nelle decisioni sulla destinazione sembrano influire le mode del momento, ma il consiglio è quello di valutare l’interesse iniziale con l’aiuto di consulenti e partner locali o che conoscono il particolare mercato.

Poi bisognerebbe  preparare una scheda che riassuma i desiderata da condividere e discutere con i membri del team.

Ecco dunque un piccolo promemoria per definire i requisiti minimi dell’hotel da acquistare:

• Classificazione
  Ad esempio 5 stelle lusso, 4 stelle, oppure Luxury, Upscale, Midscale, ecc.
• Posizione
  Centro storico, aree commerciali, vicinanza stazione ferroviaria, aeroporto, ecc.
• Clienti primari
  Individui nel tempo libero, gruppi nel tempo libero, individui per affari, gruppi per affari, ecc.
• Dimensione, spazi e servizi
  Numero di camere, ristoranti, bar, SPA, parchi e giardini, sale conferenze, ecc.

Alcune caratteristiche possono essere necessarie, altre no. Di fatto ogni hotel è unico, quindi l’obiettivo della ricerca sarà l’hotel che più somiglia a quello dell’identikit tracciato.

Oltre ai requisiti della struttura, occorre stabilire anche i termini dell’acquisizione, come ad esempio:

• Tipo di operazione
  Acquisto intera proprietà, acquisto immobile, acquisizione società di gestione, ecc.
• Stato di conservazione di immobile e arredi
  Perfetto stato, da rinnovare, da ristrutturare, ecc.
• Risultati economici e finanziari
  Risultati attuali e potenziali
• Budget
  Budget complessivo per l’investimento

L’insieme di questi criteri devono essere coerenti fra loro ma non sono scritti nella roccia. Inizialmente rappresentano dei desiderata ma possono essere corretti in base agli esiti delle indagini esplorative del mercato o al confronto con professionisti del settore.

Se gli hotel che corrispondono ai criteri di acquisizione non ci sono, va aperta una discussione in seno al team, che può portare alla ridefinizione del budget, alla modifica di alcune caratteristiche, magari derogando ad alcuni requisiti, fino all'abbandono dell’iniziativa.