Nell’ultimo anno abbiamo assistito a un ampliamento del gap tra la domanda e l’offerta dei
prezzi degli alberghi, e questo divario è sembrato bloccare le transazioni o, nella migliore
delle ipotesi, allungare le negoziazioni. Cosa accadrà ora? Che cosa ha in serbo il 2021
per il mercato degli investimenti alberghieri?
Ne abbiamo parlato con il nostro Founder & CEO, Stefano Terlizzi.

 

D: Perché il differenziale tra domanda e offerta sui prezzi degli alberghi sembra
essersi acuito nel corso del 2020? Ritieni sia unicamente determinato
dall’impatto delle misure anti-COVID19, e dei loro riflessi sul mercato degli
hotel, o la tendenza era presente anche prima?

Conosciamo molto bene questo aspetto del mercato, del quale abbiamo un’osservazione
sia diretta che attraverso i nostri clienti, che dispongono di un budget complessivo di oltre
un miliardo di euro, da destinare all’acquisto di hotel.
In questo scenario, ricordo che nella prima parte del 2020 sono saltate numerose
operazioni che erano state avviate prima dell’avvento del Covid-19, e come alcune di esse
fossero piuttosto importanti. Questo ha determinato una immediata flessione delle
transazioni, che si è poi acuita nei mesi successivi, quando il mercato è rimasto
sostanzialmente fermo a causa dell’incertezza dettata dalla pandemia.
Credo dunque che la causa principale di quanto stiamo vivendo sia proprio
l’aleatorietà che è stata indotta dalla situazione pandemica, anche se – finalmente –
non mancano i segnali di risveglio.

 

D: A cosa ti riferisci, esattamente?

Nel secondo semestre 2020 gli investitori, soprattutto internazionali, hanno
manifestato un crescente interesse nei confronti delle transazioni di investimento
alberghiero, e nell’ultimo quarto dello scorso anno alcune operazioni si sarebbero potuto
concludere se si fosse ridotta la forbice di differenza tra i prezzi richiesti e quelli offerti.
In ogni caso, è bene rammentare come i prezzi fossero “alti” anche nel 2019, almeno
nelle città principali. Diciamo che uno scostamento del 15% - 20% tra la domanda e
l’offerta è quasi fisiologico. Quando il venditore è un imprenditore, o un gruppo
familiare, allora intervengono spesso degli aspetti emotivi nella formazione dei prezzi: i
proprietari danno un peso alla passione che hanno impiegato negli anni nel progetto
alberghiero, agli investimenti, al tempo e al lavoro che hanno dedicato. Insomma, hanno
un po' la sensazione di vendere la propria casa e, spesso, finiscono con il sopravvalutarla.
Chi inoltre vuole pur vendere per uscire dal mercato, dedicarsi ad altro o perché non in
grado di affrontare le sfide attuali e future, ma non ha particolari esigenze finanziarie,
rimane fortemente ancorato ad un'idea di prezzo che appartiene al passato, a quando la
crisi era inimmaginabile.
Probabilmente, in costui ci vorrà un po' di tempo perché si accorga che non ci sono più
schiere di acquirenti disposti ad investire con prospettive di un rendimento basso o nullo,
pur di aggiudicarsi un pezzo pregiato della propria collezione.

 

D: La legge della domanda e dell’offerta è uno dei principi cardine della
microeconomia: quando la domanda cresce, senza cambiamenti nell’offerta, i prezzi sono destinati ad aumentare. Di contro, quando è l’offerta a crescere,
senza mutazioni sostanziali nella domanda, i prezzi sono destinati a
diminuire. In questo contesto storico come giudichi l’evoluzione della
domanda alberghiera?

La domanda c'è ed è ben manifesta, sia da parte degli investitori istituzionali, sia da
parte degli investitori privati. Anche l'offerta però è in rapida crescita. Dai nostri broker
partner stanno arrivando moltissime segnalazioni di hotel in vendita. Il mercato è in rapida
evoluzione su entrambi i fronti.

 

D: Ci sono dei segnali di rilancio della domanda alberghiera che potrebbero
prendere piede con maggiore vigore nel 2021? E quali segmenti ritieni che
siano in grado di ottenere i migliori benefici dalle tendenze in atto?

In Stay Investment siamo partiti nel 2019 occupandoci solo delle quattro principali città
italiane, che da sole erano in grado di intercettare tre quarti degli investimenti: Milano,
Roma, Venezia e Firenze. Già oggi, però, le cose sono radicalmente cambiate: gli
investitori stanno cercando con sempre maggiore dinamismo di diversificare il portafoglio,
mettendo nel mirino destinazioni e strutture a cui non avevano pensato nel recente
passato.
Nel corso dell’ultima estate, ad esempio, le località vacanziere al mare e in montagna,
prese d'assalto dai turisti italiani, mentre le città che ricevevano maggiori flussi
internazionali sono rimaste al palo.
In questo scenario, una delle nuove tendenze più interessanti è rappresentata dai
resort delle più belle coste italiane (Sicilia, Sardegna, Puglia, Campania, Liguria),
così come gli hotel full service delle Dolomiti, o del lago di Como e di Garda.

 

D: Puoi fornire alcuni consigli a coloro i quali oggi stanno valutando un
investimento alberghiero? Che cosa dovrebbero aspettarsi dai prezzi degli
hotel nei prossimi 5 o 10 anni?

Ritengo che i prezzi degli hotel in vendita scenderanno nei prossimi mesi, per poi
assestarsi: il loro valore, a prescindere dalle distorsioni emotive del momento, dipende
pur sempre dalla redditività.
In Stay Investment abbiamo presentato ai nostri investitori tre scenari diversi, con
previsioni di ritorno ai livelli di domanda di accomodation a livelli pre-Covid nel 2022, 2023
e 2024. La totalità dei nostri clienti è orientata a un ritorno pre-Covid nel 2023.
Acquistare quest'anno può essere perciò particolarmente interessante sia per chi
vuole valorizzare e rivendere l'asset nel 2025 o nel 2026, sia per chi intende
mantenerlo a lungo termine.

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